定金与订金：购房者不可忽视的法律差异 (定金与订金的区别)

文章编号：20696 更新时间：2025-07-12 分类：技术教程 阅读次数：次

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定金与订金是购房过程中常见的两个概念，虽然这两个词在日常语言中有时会被混淆使用，但在法律上却有着明确且重要的区别。了解这两者的法律性质有助于购房者更好地保护自己的权益，避免因误解而造成的损失。

一、定义上的差异

定金是指根据法律规定或当事人约定，在合同订立或者履行过程中，一方当事人预先支付给对方一定数额的钱款作为担保。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”由此可见，定金具有明显的担保性质，其主要功能在于确保合同顺利履行，同时起到惩罚违约行为的作用。如果购房者支付了定金后未能按照合同约定履行义务，则可能面临丧失定金的风险；反之，若开发商未能履行合同义务，则需向购房者返还双倍定金。

而订金则是一种预付款性质的钱款，通常是在签订正式买卖合同时由买方支付给卖方的一部分款项。需要注意的是，订金并不具备担保性质，它的主要作用是证明买卖双方已经达成了初步意向，并为后续签订正式合同做准备。一旦签订了正式的买卖合同，订金一般会自动转化为购房款的一部分。如果在签订正式合同之前，任何一方单方面解除合同，则订金通常会被退还给支付方。但是，如果是因为购房者的原因导致合同无法继续履行，则订金可能会被扣除作为违约金处理。

二、法律后果的不同

由于定金和订金在法律性质上的差异，它们在法律后果方面也存在显著区别。当购房者支付了定金之后，该笔资金实际上成为了开发商履行合同义务的一个重要保障。如果开发商违反了合同条款，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。相反，如果购房者单方面拒绝履行合同，则可能需要承担相应的责任。因此，购房者在支付定金时应谨慎考虑自身是否真的具备履行合同的能力和意愿。

相比之下，订金则不具备上述担保功能。它仅仅代表购房者对于购房意向的一种确认，并不意味着开发商必须履行合同中的所有义务。如果开发商违反了合同条款，购房者只能依据订金协议主张退还订金，而无法获得更多的赔偿。同样地，如果购房者单方面拒绝履行合同，则订金通常会被退还给支付方，不会产生额外的责任。

三、实际案例分析

为了更直观地理解定金与订金之间的区别及其法律后果，我们可以参考以下两个案例：

案例一：定金纠纷案

某购房者A与开发商B签订了一份商品房买卖合同，合同中明确规定购房者需支付10万元定金作为购房担保。在合同签订后的三个月内，购房者A突然决定不再购买该房产，并书面通知了开发商B。根据合同约定，购房者A应承担违约责任，但开发商B认为购房者A的行为构成根本违约，因此拒绝退还定金。最终经过法院审理认定，开发商B并未提供充分证据证明购房者A存在根本性违约行为，因此判决开发商B返还双倍定金共计20万元。

这个案例表明，即使购房者单方面解除合同，只要开发商未能证明购房者存在根本性违约行为，则仍需承担返还双倍定金的责任。这充分体现了定金作为一种担保手段的重要性。

案例二：订金纠纷案

另一名购房者C与开发商D签订了一份房屋认购书，约定购房者需支付5万元订金作为购房意向金。此后，购房者C因个人原因决定不再购买该房产，并书面通知了开发商D。根据认购书中关于订金的约定，开发商D同意全额退还订金。购房者C仍然对该结果表示不满，认为开发商D应当承担更多的法律责任。最终经过法院审理认定，由于认购书中并未明确规定订金的具体用途或法律后果，因此购房者C的诉求缺乏法律依据，最终判决开发商D无需承担额外的责任。

这个案例说明，订金不具备担保性质，其主要作用仅限于证明买卖双方已经达成了初步意向。因此，在购房者解除合同时，订金一般会被退还，除非认购书中明确规定了其他处理方式。

四、购房者如何区分定金与订金

为了避免混淆，购房者可以从以下几个方面来区分定金与订金：

看合同条款：在签订正式买卖合同时，购房者应仔细阅读合同中的相关条款，尤其是涉及定金或订金的部分。如果合同中明确提到“定金”字样，则该笔款项属于定金；如果合同中提到的是“订金”，则该笔款项属于订金。
注意支付金额的比例：一般来说，定金的比例较高，通常为房价总额的1%-5%；而订金的比例较低，通常为房价总额的1%左右。
关注支付后的法律后果：如果购房者支付了定金并希望解除合同，则需要承担一定的法律责任；但如果购房者支付了订金并希望解除合同，则通常只需承担退还订金的责任。